Die letzten Jahre brachten im Bereich der Baufinanzierung sehr viel Veränderung. Sowohl das Marktumfeld als auch der Markt selbst haben sich grundlegend gewandelt, beides übrigens zum Vorteil der Darlehensnehmer. Sieht man von einem kleinen Zwischenhoch im Jahr 2000 ab, befindet sich das Zinsniveau seit Beginn der 90-er Jahre in einem Abwärtskanal. Kostete seinerzeit Baugeld um die 9% p.a., beobachten wir seit 2003 ein historisch niedriges Zinsniveau – Baugeld ist im Mittel regelmäßig unter 5% p.a. zu haben. Diese Entwicklung des Zinsniveaus ist zu einem Gutteil auf die allgemeine Marktentwicklung zurückzuführen, sie ist aber auch ein Produkt des verschärften Wettbewerbs unter den Anbietern von Baufinanzierung. Denn da hat sich Vieles getan. Neben den klassischen Hypothekendarlehen von Banken und Sparkassen und den Darlehen von Lebensversicherern haben sich längst die Direktanbieter etabliert, also Direktbanken, Online-Darlehensvermittler usw. Dieser Wettbewerb und die verhältnismäßig hohe Anzahl an konkurrierenden Anbietern führt zu einem Kampf bis auf die "letzten Stellen hinter dem Komma", von dem vor allem der Darlehensnehmer profitiert. Gleich vorweg: Die klassische Finanzierung ist nach wie vor das Hypothekendarlehen von der Hausbank. Gleich dahinter kommen aber bereits die Direktanbieter, hier hat sich in den letzten Jahren ein beachtlicher Markt gebildet. Was sind die großen Unterschiede zwischen Hausbank und Direktanbieter? Zunächst einmal freilich die Konditionen. Schlanke Strukturen ermöglichen es den Direktanbietern, günstiger zu arbeiten, und das spiegelt sich in deren Konditionsniveau wider. Man kann "über den Daumen" sagen, dass Sie das gleiche Darlehen beim Direktanbieter um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte günstiger erhalten als bei einer Filialbank. Allerdings bezahlen Sie hierfür auch Ihren Preis: Die Hausbank ist vor Ort greifbar, es genügt oft ein einfaches Gespräch mit Ihrem Berater, um die Grundlagen Ihrer Baufinanzierung abzustecken, Sie brauchen sich in der Regel nur um wenige Details zu kümmern. Anders der Direktanbieter: Hier kommunizieren Sie über Internet, Mail, Telefon und Telefax. Und Sie müssen hier deutlich mehr Arbeit in Ihre Darlehensunterlagen stecken. Auch bei speziellen Darlehenskonstruktionen kann die Hausbank der bessere Ansprechpartner sein. Zum Beispiel: Umfangreiche Renovierungen oder Sanierungen, Beleihungen über 100%, aufwändigere Darlehensaufbauten aus KfW-Darlehen, öffentlichen Förderungen etc. Hier spielen Hausbanken ihre Stärken aus: persönlich, Kenntnis der Verhältnisse des Kunden, unmittelbar vor Ort, unkompliziert. Eine generelle Regel, wann wer der bessere Ansprechpartner ist, gibt es nicht. Tendenziell kann man aber sagen: Einfache, glatte Finanzierungen eher beim Direktanbieter, kompliziertere oder mehrschichtige Finanzierungen eher bei der Hausbank. In jedem Fall ist es ratsam, beide Schienen abzufragen. Der Wettbewerb unter den Anbietern ist hart, das gilt insbesondere für die Direktanbieter. Direktanbieter sind weit austauschbarer als beispielsweise die Filialbanken, die über bestehende Kundenbeziehnungen und Ihre Beratungsqualität vor Ort punkten können. Für den Darlehensnehmer ist ein so scharfer Wettbewerb zunächst positiv, schließlich kommt er in den Genuss von immer besseren, "ausgereizten" Konditionen. Andererseits birgt ein Markt, in dem ein teilweise fast schon ruinöser Wettbewerb betrieben wird, auch Fallstricke. Der eine oder andere Anbieter versucht dann, mit unanständigen Methoden Land zu gewinnen. Beliebte Tricks sind das Arbeiten mit "Konditions-Ködern", also Spitzenkonditionen, die derart vielen Restriktionen unterliegen, dass sie in der Praxis so gut wie nie zu erzielen sind. Wachsender Beliebtheit erfreut sich auch das Entwickeln von immer neuen Finanzierungsprodukten, die dann nur noch schwer vergleichbar sind. Im Grunde entspricht dies einer Vernebelungstaktik, die letztlich darauf abzielt, den Darlehensnehmer zu übervorteilen. Hier ist also Vorsicht geboten, allerdings wollen wir auch nicht schwarzmalen. Das Gros der Anbieter, und das gilt insbesondere für die auf HypCity gelisteten, arbeitet verläßlich. Auch wenn Filialbanken und Direktanbieter den Großteil der bundesweiten Hypothekendarlehen abwickeln dürften, gibt es eine stattliche Menge an alternativen Darlehensquellen und -formen. Hier auf HypCity finden Sie alle. Tabellenführer dieser "zweiten Liga" ist das Bauspardarlehen. Wir von HypCity stehen dem klassischen Bausparer eher kritisch gegenüber. Bereits bestehende zuteilungsreife oder bald zuteilungsreife Bausparer sollten zwar in jedem Fall in eine Immobilienfinanzierung eingebunden werden, vom Abschließen frischer Bausparverträge raten wir hingegen eher ab, es gibt da bessere Kombinationen. Näheres hierzu finden Sie unter unserer Rubrik "Know-how". Ein weiterer Klassiker: Darlehen von Lebensversicherern mit Tilgung via Kapitallebensversicherung. In bestimmten Situationen macht das durchaus sehr viel Sinn. Zum Beispiel dann, wenn Sie selbstständig sind und die Versicherungsbeiträge steuerlich geltend machen können. Oder wenn Sie bereits eine lang laufende bzw. gut angefüllte und ggf. beleihbare Kapitallebensversicherung besitzen. Das Abschließen von frischen Kapitallebensversicherungen zum Zwecke der Immobilienfinanzierung macht nach unserem Dafürhalten für den "Ottonormalverbraucher" eher weniger Sinn. Auch hier finden Sie Näheres in unserer Rubrik "Know-how". Weiter zum zweiten Teil (Nach oben) Teil 1 | 2 © HypCity / DKNK WA. Wichtiger Hinweis: Wir wollen, können und dürfen keine Rechts- oder Steuerberatung leisten! Sinn des HypCity Schnelleinstiegs ist, Ihnen einen Überblick über grundlegende Zusammenhänge bei Baufinanzierungen zu bieten. Es liegt in der Natur der Sache, dass der HypCity Schnelleinstieg nicht ins Detail gehen kann. Wir empfehlen Ihnen daher, in allen wichtigen Belangen und in allen Detailfragen, Ihren Steuerberater, Ihren Rechtsanwalt oder sonstige Fachberater zu konsultieren. Das Gleiche gilt, wenn Sie Rechts- und/oder Inhaltssicherheit haben wollen. Wir recherchieren sorgfältig. Dennoch gilt: Alle Angaben ohne Gewähr! Irrtümer, Fehler und zwischenzeitliche Änderungen vorbehalten! Letzte grundlegende Aktualiseirung und Überarbeitung des HypCity Schnelleinstiegs: März 2005.